8 Pasos para rentar tu casa o departamento en México

¿Te gustaría poner a la renta tu casa o departamento y que esta se alquile en poco tiempo? ¡Mejor aún! Imagina que además el inquilino sea cuidadoso con el inmueble, pague a tiempo y no deje cuentas pendientes (gas, luz, agua, etc.). El problema es que muchos dueños de inmuebles o inmobiliarias no tienen idea de cómo lograr esto, pero si continuas leyendo te explicare eso y mucho más.

El proceso de una renta en comparación a una venta es mucho más sencillo, sin embargo, no por esto debemos relajarnos. Existen historias de terror donde los inquilinos destruyen la casa, molestan a los vecinos o peor aún tratan de apoderarse del inmueble. Por esta razón entender todo lo que hay que hacer de la “A a la Z” te ayudará a que concilies el sueño los próximos meses. 

1- Detallado y limpieza del inmueble

Antes de fijar un precio o crear material de marketing para promover el inmueble es necesario detallar y limpiar el inmueble. Las propiedades son como las mujeres, entre más las ciudades más jóvenes se van a ver. 

Según el neuromarketing existen dos cosas que enloquecen al cerebro humano lo gratis y lo nuevo, por desgracia esto no siempres será posible en los bienes raíces, pero detallando la casa y dándole limpieza podemos crear la ilusión de que la propiedad es NUEVA. 

Evita hacerle cambios drásticos y enfócate en lo básico, esto es:

1- Resanar paredes

2- Impermeabilizar 

3- Detallado en la madera

4-Cambiar ventanas (en caso de que haya alguna rota)

5- Pintura nueva en el inmueble

Recuerda darle principal mantenimiento a los closets, baños, cortinas y apagadores, estos pequeños detalles harán la diferencia y no son costosos realmente.

2- Toma de fotografías del inmueble

Una vez que la casa esta impecable es momento de tomar fotografías y vídeo. Hoy en día no es necesario un fotógrafo profesional para hacer esto, donde un smartphone de gama media puede hacer el trabajo de manera perfecta. 

Lo que es importante tomar en cuenta a la hora de tomar fotografías es:

1- Utiliza un trípode para fijar la toma (te dejo el link del que uso) 

2- Toma la foto desde la altura de la cadera

3- Toma la foto desde las esquinas de la habitación

4- Utiliza iluminación natural (el mejor horario es de 10 am a 3 pm)  

5-Evita que las fotos se vean borrosas o en movimiento

6- Toma las imágenes de diferentes ángulos

Recuerda una imagen dice más que mil palabras. Toma las mejores fotografías para generar emociones en las personas y así harás que las personas te llamen para conocer la propiedad. Aquí te dejo un vídeo para más información sobre cómo tomar fotografías geniales. 

3- Utiliza Realidad Virtual para mostrar el inmueble

Sé lo que has de pensar ¿¡Realidad Virtual!? ¡Eso es carísimo! Pero en verdad no lo es. Antes de que descartes esta idea deja te platico los beneficios.

Con la realidad virtual puedes mostrar el inmueble 24/7. Únicamente debes mandarle tu link y listo, el usuario podrá ver el inmueble a detalle desde su celular u ordenador. Esto te ayudará a filtrar  los prospectos que realmente están interesados de los curiosos. 

Aquí te daré una lista de beneficios:

1- Ahorrar tiempo en mostrar el inmueble

2- Ahorrar tiempo en traslados y en el tráfico

3- El podrá ver a detalle el inmueble y sentir una experiencia real 

4- Puede ver el inmueble a cualquier hora y día

Bien, puede que digas “este joven tal vez tenga un buen punto”, pero ¿cómo voy aplicar realidad virtual en mi inmueble? No te preocupes nosotros te ayudamos. Ingresa al siguiente link y solicita el servicio sin costo alguno.

Aquí unos experto irán al inmueble con el equipo y posteriormente mediante un software especializado crearan todo el recorrido. Sencillo ¿no? Así no tendrás que comprar equipo electrónico costoso, licencias de software y mano de obra especializada. 

4-Fija el precio ideal de renta

Los dos métodos más usuales para sacar el valor de la renta es por comparación y por porcentaje del valor comercial. 

El primer escenario como su nombre lo dice es mediante la comparación de las propiedades con las mismas características en la zona. Aquí puedes utilizar páginas de “listing” inmobiliario para buscar la ubicación de tu inmueble y en comparación con ellas sacar un precio promedio. 

Recuerda que las casas que compares deben ser iguales o muy parecidas en los siguientes detalles:

1-M2 construcción

2-M2 de terreno

3-Edad

4- Zona

5- Habitaciones

Utiliza mínimo 5 propiedades para sacar este cálculo. Un número menor a esto podría darte un valor muy desviado a la realidad. 

El otro método para determinar el valor de la renta es mediante el porcentaje del valor comercial del inmueble. Aquí se toma del 4% del valor comercial de la propiedad. Esto, puede quedar más claro en la siguiente tabla:

Ahora, en otros países trata de existir una estandarización, pero en México depende mucho de la ubicación de la propiedad, ya que las zonas más populares puede tener una oferta más elevada por lo cual los precios son bastante competitivos y tendrás que adaptar el monto a más o menos la oferta del mercado si deseas que se rente “rápido”. 

Una vez que tengas el precio ideal de tu inmueble es momento de pasar a la web.

5- Posiciona en primer lugar tu inmueble en internet

Hoy en día existen varios portales para subir inmuebles en internet. Dependiendo de cada uno de estos será el número de propiedades que te permitirán subir, el número de fotografías y la ubicación que aparecerás dentro del sitio web. 

Los sitios más populares son:

• -Vivanuncios
• -Casas y terrenos
• -Inmuebles24
• -Trovit
• -Perfect Deals
  
  

La mayoría de los sitio de “listing” te prometen el primer lugar en caso de que tu pagues, pero ya que la mayoría hace lo mismo la situación se iguala para todos. Entonces, la mejor forma para ganar la atención del espectador es con los siguientes tips:

1. 1- Elige las mejores fotografías: Es normal que te topen según el plan, por eso debes elegir las mejores imágenes.
   
   
2. 2- Agrega la mayor cantidad de información posible: También es normal que te topen la cantidad de información a subir, pero esto te ayudará a mejorar tu posicionamiento en Google. 
   
   
3. 3- Agrega Vídeo y Recorridos virtuales: Dependiendo del plan te dejaran agregar esta información. 
   
   
4. 4- Utiliza datos reales: Agrega el precio y dirección real. Hay personas que por captar clientes utilizan cifras como “$0” o direcciones falsas, pero si no eres lo que están buscando no habrá manera de rentar. Mejor deja que los clientes con el presupuesto y las necesidades reales se pongan en contacto contigo.
   
   
5. 5- Genera fichas técnicas de tú propiedad: Esto es un formato en PDF de toda la información general de tu inmueble el cual puedes mandar a tus conocidos o prospectos. Dependiendo el sitio web te permitirá hacer esto de manera automática.
   
   
6. 6- Agrega un QR code: Este se debe generar en la propiedad que publiques y posteriormente lo podrás copiar y pegar en los rótulos o letreros en físico de la propiedad. Cuando el usuario pase por el inmueble podrá escanear el código y ver toda la información sin necesidad de que te marque para solicitarla. 
   
   
7. 7- Agrega los servicios a la redonda: Cuando la publicidad era en periódico tenía sentido utilizar pocas palabras para ahorrar dinero, pero en el internet no debe ser así. Brinda la mayor cantidad de información a tus usuarios, ellos quieren conocer qué queda cerca. 
   
   

Cuando hagas todas estas prácticas no solo tu propiedad destaca de los demás inmuebles, sino que también aparecerás en los primeros lugares en Google. También, es probable que muchas de las funciones que te comente tengan un costo adicional o que no las manejan los sitios mencionados. En caso de querer realizar todas las prácticas mencionadas sin costo alguno puedes ingresar al siguiente link y empezar a subir tus inmuebles. 

5- Llenado de la solicitud de arrendamiento

Ok, enseñaste la casa o departamento y el prospecto quedó encantado ¡Enhorabuena! Es momento de empezar con todo el papeleo para asegurarnos de que el futuro inquilino cumple con todas las características del cliente ideal.

¿Cuales son las características del cliente ideal?

No basta con que el prospecto quiera vivir ahí debe cumplir con cierto perfil y ciertas características, estas son:

-Ingresos comprobables para solventar los pagos futuros: La regla es la siguiente el inquilino debe ganar mínimo 3 veces más del valor de la renta. Ejemplo, si la propiedad renta 20 mil pesos mensuales el deberá comprobar ingresos de 60 mil pesos mensuales.

-Buen historial crediticio: Debemos asegurarnos de que no tiene deudas en buro de credito. En caso de querer hacer la averiguación necesitarás número de tarjeta de crédito, límite de crédito y otorgante, con esta información ingresaras al portal de buro de crédito e ingresaras la información solicitada.

-Referencias personales de arrendamiento positivas: Deberás corroborar con 3eros que la persona a la cual le vas a rentar el inmueble es una persona decente y cuidadosa. No querrás a alguien que esté molestando a tus vecinos o esté destruyendo tu casa  ¿o si? Indaga en su comportamiento como inquilino y se muy sesudo con tu veredicto. 

Por estas 3 razones siempre decimos que es mejor rentar a una familia, que sea conocida tuya y sean cuidadosos con sus posesiones personales. Esto te dará una buena señal de que estás tomando la mejor decisión. 

Ahora, la mejor manera, la más discreta y profesional de hacer esto es mediante una solicitud de arrendamiento. 

¿Qué debe tener una solicitud de arrendamiento?

Esta solicitud debe ser un formato simple en papel o digital que el prospecto debe llenar. El cual le solicitará toda su información personal y le informará la documentación adicional que necesitará para realizar el trámite. 

Tu puedes realizar este formato en word, excel u otra herramienta. Aquí debes pedir la siguiente información:

1-Información general del inmueble que se rentara

2-Datos personales del solicitante

3-Datos del Cónyuge

4-Datos de su residencia actual

5-Datos del arrendatario actual o pasado

6-Datos Fiscales

7-Datos de empleo e ingresos

8-Referencias personales

9-Referencias familiares

10-Referencias Bancarias

11-Datos del fiador

12-Datos de la propiedad del Fiador

Ahora, no olvidemos los documentos anexos que nos deberán proporcionar, estos son:

-Identificación oficial del arrendador, arrendatario y el fiador

-Cedula fiscal del arrendador, arrendatario y el fiador

-CURP del arrendador, arrendatario y el fiador

-Copia de escrituras del inmueble a rentar

-Copia de escrituras del inmueble en prenda del fiador

¡Listo! Has terminado. Sé que a esta altura dirás ¿no existe un formato ya hecho? Y la respuesta es sí, de hecho, puedes descargar nuestro formato de manera gratuita con todas las indicaciones ya mencionadas. 

6- Realiza una investigación del inquilino

Este lo puedes hacer la inmobiliaria o tú . Solo recuerda que debes informarle al futuro inquilino:

-Debes informarle previamente sobre la investigación

-El costo de la investigación

-El uso de privacidad de sus datos 

-Si el dinero de la investigación se devolverá o no

Ahora, esta investigación va de los 500 a los 2 mil pesos, donde principalmente se evaluará:

-Historial crediticio

-Referencias personales

Una vez concluida la investigación y que la información recibida sea a favor del prospecto podremos proceder a firmar el contrato.

7- Firma de contrato 

Existen dos tipos de contratos de arrendamiento privados y públicos. Ambos son un acuerdo entre las dos partes (arrendador y arrendatario), donde en el documento se explican las condiciones, cláusulas y datos que ambas partes han acordado previamente. 

En el caso de querer usar un contrato privado, este consiste en que dos individuos plasman en un documento las características del acuerdo, pero NO INTERVIENE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA, como puede ser un notario. 

En el contrato público es un tipo de contrato en el que al menos una de las partes es una administración pública cuando actúa como tal y que está sometida a un régimen jurídico a ambos frente a la administración. 

Ambos contratos son válidos legalmente, pero en caso de que en el contrato privado no aparezcan cláusulas al margen de la ley se considerará ilegal y por lo tanto no válido. También otro de los potenciales problemas de los contratos privados es su interpretación, por lo que no debe haber ambigüedades que den pie a futuros conflictos. 

Lo ideal es que se haga un contrato público en un notaría, estos obviamente tienen un costo, pero para que evalues todos los pros y contras te dejo una tabla comparativa:

Sé que has de pensar que es mejor elaborarlo tú y ahorrarte un dinero, pero no hay nada más seguro que cuidar tu patrimonio. En libro como “Move up ¿Por qué alguna culturas avanzan y otras no?” nos explica que el pensamiento del latino es más del aquí y el ahora, donde las culturas nórdicas e incluso nuestros vecinos americanos son más del pensamiento a largo plazo. Es preferible ver a futuro y asegurarse de que tu inmueble está bien protegido, que pensar en el ahora y arriesgar años de trabajo duro. 

8- Entrega del inmueble y contrato

Una vez firmado el contrato y realizado el primer pago (junto con su depósito) es momento de entregar las llaves y la posesión del inmueble al inquilino. 

En este proceso el arrendador como el arrendatario visitaran juntos el inmueble para asegurarse ambos las condiciones en las que se le entregó la propiedad, para que en caso de algún incidente o desperfecto se pueda tomar las acciones correspondientes.

Lo ideal en este último paso es que se haga un inventario y también se tomen fotografías de las condiciones en las que se entregó el inmueble, donde al final el inquilino deberá firmar de enterado. 


Esto se deberá agregar a la carpeta de anexos, para que cuando posteriormente el inquilino desocupe la propiedad se pueda evaluar los desperfectos ocasionados y se puedan hacer un ajuste para reparar el inmueble en caso de que lo necesite.

Cualquier daño de la propiedad será cubierto con el dinero del depósito, donde una vez concluidas las reparaciones se le devolverá el total o restante del depósito.