El otro día me encontraba navegando por Facebook cuando una publicación de una amiga salió en mi linea del tiempo. Esta decía que habían robado su identidad en el sitio inmuebles24, esto le preocupaba mucho, ya que parecía que era una manera de operar para robar identidades y así pescar algún incauto de una manera mayúscula.
En otra ocasión uno de mis mejores amigos casi es víctima de uno de estos fraudes, pero en este caso intentaron atacar a su bolsillo, donde lo presionaban para que diera un anticipo de apartado de un departamento en una de las mejores zonas de Guadalajara. No lo culpo de sentirse tentado en hacer este movimiento, ya que el precio del anuncio era demasiado bueno para ser verdad.
Esto me hizo sospechar y le recomendé que se espera, que al final un Agente inmobiliario profesional no debería solicitar un anticipo, como lo mencionamos en el artículo “Cómo rentar tu casa”, donde más bien el “broker” debería someter a una rigurosa investigación al inquilino (en este caso mi amigo), para así salvaguardar el patrimonio de su cliente (la persona que le dió a rentar la propiedad).
Lo curioso es que nuevamente fue en inmuebles24 este intento de fraude. No estoy diciendo que todo sea fraude en ese sitio, pero al ser uno de los más populares al día de hoy y al no contar con criterios estrictos para controlar quíen pública se presta a que sucedan fraudes de esta índole.
Así que si que si te encuentras en proceso de comprar o rentar un inmueble y tienes sospechas de que podrían intentar hacerte un fraude te invito que continues leyendo y prevengas algo te podría salir muy caro.
¿Qué es un fraude inmobiliario?
Los fraudes inmobiliarios vienen de diferentes sabores y colores, algunos vienen desde robos de identidad, pero existen otros más graves cómo la venta de inmuebles ajenos.
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Estos van desde:
- -Ventas duplicadas
- -Falsificación de documentos
- -Inexistencia del inmueble
- -Anticipos
- -Robos de identidad
Aunque el “fraude inmobiliario” no está previsto como tal, los artículos del 387 y 398 del código penal federal equiparan las siguiente conductas como delito de fraude:
- -Enajenación o gravamen de alguna cosa con conocimiento de que no se tiene derecho para disponer de ella
- -Venta de una misma cosa a dos personas, sea mueble o raíz
- -Simulación un contrato, acto o escrito judicial, con perjuicio de otro o para obtener cualquier beneficio indebido
- -Obtener dinero por el importe de su precio a cuenta de él en la traslación de dominio de bienes inmuebles o de gravámenes reales o para constituir estos, si no se destina, en todo o en parte al objeto de la operación concertada
- -Transferir o prometer transferir la propiedad, posesión o cualquier otro derecho sobre un terreno urbano o rústico, propio o ajeno, con o sin construcciones sin el permiso previo de las autoridades administrativas competentes
Ahora, es importante entender las primeras señales de que podríamos estar en una situación de fraude.
¿Cuáles son las 5 señales de una posible estafa inmobiliaria?
Dicen que es bueno confiar, pero que es mejor desconfiar. Por esta razón existen señales probadas y caladas para saber que estamos en un proceso de ser estafados.
Esta señales son las siguientes:
- -El precio de la propiedad es demasiado bajo y el trato demasiado bueno para ser verdad
- -No es posible contactar al vendedor o conocer más información sobre la empresa (sitio web, teléfono, oficinas, mail, etc)
- -Antes de firmar el vendedor impone condiciones como la entrega de datos personales, bancarios o un depósito de anticipo
- -Presión exagerada para una toma de decisión
- -La información en el anuncio es ambigua o poco clara
De hecho, continuando con la historia de mi amigo que le pidieron dar un anticipo todo estos puntos se presentaron. El vendedor era muy intenso y lo presionaba diciéndole que unos “Americanos” querían el inmueble y que ya estaban a punto de dar el apartado por el inmueble.
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Que si no quería que se lo ganaran debía adelantarse, pero yo insistí que no hiciera eso. De hecho, los agentes inmobiliarios que lean esto, saben que la renta de un inmueble ha sido muy duro últimamente, donde se les hace una investigación y se les pida un aval que ponga un inmueble en garantía, donde los foráneos y extranjeros suelen tener más dificultades, ya que no cuentan con conocidos que tengan propiedades en la ciudad donde quieren rentar.
Aun así dije, vamos a ver hasta dónde lleva la mentira este asesor y le pedimos que nos enseñara el inmueble, que en caso de ser lo que decía el anuncio daríamos el anticipó ese mismo día ¿Y qué pasó? Llegó el día de la cita y el vendedor jamás se presento y por supuesto jamás contestó su teléfono.
Solo para terminar esa historia. En ese momento llegó otro vendedor, pero en ese momento pensamos que era la persona con la que nos habíamos quedado de ver. Le preguntamos si él era el que nos enseñaría el inmueble a lo cual respondió que no. Y solo para disipar la duda le preguntamos cuánto rentaban los departamentos de ese edificio, a lo cual respondió 25 mil pesos, donde en el anuncio que vimos en inmuebles24 era de 14 mil.
Como dije, lo que se ve demasiado bueno para ser verdad, por lo general es así.
¿Cómo prevenir un fraude inmobiliario?
Ok, ya vimos los tipos de fraudes, la señales claras, pero vamos indagando un poco más en la parte preventiva, ya que es mejor prevenir que lamentar ¿no crees?
En el caso de una compra es importante verificar que el inmueble esté debidamente regulado, esto nos significa que esté libre de gravamen, más bien que todos los documentos estén en regla, donde debe contar con:
- -Boleta predial
- -Recibos de Agua y/o Luz
- -Tenga escrituras
En el caso de las escrituras es importante prestar atención en que el nombre de la persona que vende el inmueble coincida con la identificación oficial al momento de la firma del contrato de la vivienda.
La existencia del inmueble es otro aspecto, esto también se presenta mucho en preventas, pero supongamos que el inmobiliaria que no está a la venta y se encuentra registrado en algún sitio de internet. Aquí lo importante sería saber si la propiedad está registrada, esto lo puedes consultar en el registro público de la propiedad.
——–>>>Aquí te dejo un link del registro público
Este trámite se debe hacer de manera presencial y puede ser llevado a cabo por:
- -Representante legal
- -Interesado
- -Un gestor o un persona autorizada por el interesado
Al final obtendrás un certificado catastral y este tiene un costo de $320 pesos. Este trámite se hace en tesorería y tarda en promedio 10 días hábiles.
Si al término del plazo máximo, tu petición no ha sido atendida, debes acudir con el Director Jurídico del Registro Público para que se te entregue a la brevedad.
“El registro asigna un folio a cada inmueble que se inscribe y donde queda constancia de toda la historia de la propiedad, así como quién es el dueño actual. Al tener un folio, se puede realizar una búsqueda con el fin de saber su situación, pues es importante conocer que el inmueble que se está ofertando exista realmente”, mencionó San Sebastián.
¿Qué hacer en caso de que te suceda esto?
Si estás leyendo esto es porque por desgracia fuiste víctima y estás buscando una solución al problema. Sé que tu situación es muy difícil así que trataré de ser lo más conciso y darte la mejor solución al problema.
Lo primero que debes hacer es recurrir a la procuraduría federal del consumidor, donde:
- -Se procederá a emitir una queja al existir una relación comprador- vendedor
En dicha instancia, se emite una recomendación donde se cita a las partes afectadas para llegar a un acuerdo, ya sea por incumplimiento de contrato para evitar llegar a instancias mayores.
Otra opción es acudir al Ministerio Público, donde:
- 1-Se levanta un acta donde indican los hechos
- 2-Se presenta el contrato y la identificación del vendedor
- 3-De ahí se procede a citar a las 2 partes afectadas, para determinar si se realiza un juicio que permita deslindar responsabilidades y poder recuperar el dinero depositado (si se dio anticipo)
Ahora, en caso de no proceder el acta ante el Ministerio Público, una tercera instancia, la cual no es la más bonita, sería demandar ante un juzgado. Aquí se pedirá que:
- 1-Solicitud de un escrito inicial de la demanda en que se especifique que se fue victima de un fraude inmobiliario.
- 2-El monto de la cantidad de dinero involucrada
- 3-Los documentos que comprueben que realmente se depositó dicha cantidad al vendedor
- 4-Y presentar el contrato de compraventa
Lo ideal sería citar a la persona que cometió el fraude, pero en la práctica esto no es tan sencillo, ya que por lo general la persona cambia de domicilio, identidad o sencillamente desaparece, donde muchas veces no se tiene éxito y se pierde el dinero otorgado.
¿Qué hacer en el caso de robo de identidad?
El robo de identidad se produce cuando alguien usa su número de Seguro Social u otra información personal para abrir cuentas nuevas, hacer compras, conseguir un reembolso de impuestos o utilizar tus datos para cometer más fraudes.
Aquí debe seguir varios pasos para recuperarte de esta situación, donde se recomienda que visites RoboDeIdentidad.gov y sigan los pasos del link.
Cuando se tiene la sospecha de que se es víctima del robo de identidad es:
- -Llamar la compañía donde se sabe se produjo el fraude
- -Coloque una alerta de fraude en sus informes de crédito y obtenga copia de su informe
- -Reporte el robo de identidad ante CONDUSEF, PROFECO,PRODECON, INAI
- -Denuncia ante la Procuraduría de Justicia o Fiscalía, que corresponda a tu Entidad y tu localidad.
Es importante mencionar que, aunque actualmente no se prevé el delito de robo de identidad en el Código Penal Federal, dicho delito si se encuentra regulado en algunas entidades federativas o bien puede haber figuras similares a través de las cuales se pueda abordar tu denuncia, como fraude, uso indebido de la información, entre otros.
Conclusión
Los fraudes inmobiliarios están de moda y más con el poder del internet. Tener en cuenta que debemos ser muy cuidadosos con todo el proceso de compra, ya que los fraudes están a la vuelta de la esquina.
Trata de buscar trabajar con inmobiliarias certificadas, capacitadas y que se encuentren reguladas por AMPI o la Cámara de Comercio. Esto te ayudará a reducir la posibilidad de un fraude, sin embargo, siguiendo todo lo mencionado en la parte de arriba podrás lograr el mejor trato para ti sin poner en riesgo tu dinero y tiempo.
