Desde que inició la pandemia, hemos visto que muchas industrias han sido fuertemente golpeadas, donde un gran número de personas están esperando “las grandes oportunidades” para así realizar buenas inversiones. Entre las opciones está el invertir en Inmuebles, ya que se tiene la creencia que son muy seguras y que en época de crisis es cuando hay más oportunidades para comprar barato y posteriormente vender caro.
La pregunta aquí es la siguiente ¿Es buen momento para invertir en inmuebles en el 2021? Me gustaría decirte que sí y resolver tu duda rápidamente, pero creo que la respuesta es más compleja que eso.
Para entender si invertir en propiedades vale realmente la pena es necesario revisar algunos números, donde trataré de hacerlo de la manera más amigable y didáctica, ya que el no comprender la siguiente información podría llevarte a tomar decisiones equivocadas.
¿Qué es plusvalía?
Vamos tomando conceptos muy simples, para que entiendas qué es lo que le suma valor a un inmueble, donde el primer factor es la plusvalía.
La plusvalía es el incremento del valor de un inmueble a través del tiempo debido a diferentes factores como la accesibilidad, la ubicación dentro del entorno urbano, los servicios e infraestructura, el valor urbano y el arquitectónico.
En otras palabras, esperamos que nuestro inmueble conforme pasa el tiempo vaya subiendo valor, para posteriormente venderlo a un precio mayor al que lo compramos.
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¿Cuánto valor aumenta un inmueble anualmente?
Ahora, es interesante saber cuánto valor aumenta año con año el valor de la vivienda, donde según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en el 2018 el índice de precios aumentó 9.1% (Gutierrez, F. 2019, El Economista), incremento histórico de acuerdo con los datos del mismo organismo.
Estos fueron los porcentajes anuales desde el 2010 en el incremento del valor de la vivienda en México, según las cifras de SHF:
- -2017 = 6.11% anual
- -2016=7.6% anual
- -2015=6.6% anual
- -2014=4.4% anual
- -2013=3.8% anual
- -2012=4.8% anual
- -2011=4.2% anual
- -2010=3.9% anual
La SHF detalló que los precios para casa sola aumentaron 8.8% durante el 2018, mientras que para casas en condominio y departamentos mostró una apreciación de 9.4% en el año anterior.
Respecto a la vivienda económico-social, su precio tuvo un aumento anual de 8.4% y el de nueva residencial fue de 9.7% acumulado en el 2018 respecto al 2017.
Hasta el momento el panorama suena alentador para las personas que quieren invertir en inmuebles, sin embargo, es necesario ahondar en los datos para llegar a una conclusión cabal.
¿Cómo creció el precio por zona del País?
Si bien el precio de la vivienda a aumentado en todo el país, no es lo mismo en una zona que en otra, donde en el 2018 Jalisco fue uno de lo más favorecidos con un crecimiento del 11.5%, Michoacán con un crecimiento de 10.1%, Yucatán 10%, Puebla y Tabasco con 9.9% respectivamente, Baja California 9.8%, Guanajuato y Nuevo León 9.7% cada una, San Luis Potosí 9.6%, Zacatecas 9.5% al igual que Sinaloa, Colima y Querétaro con 9.2% y en Aguascalientes fue de 9.1 por ciento.
Porcentaje del aumento del precio en la vivienda en el 2018 en México
| Estado de México | % del aumento del precio en la vivienda en el 2018 |
| Jalisco | 11.5% |
| Michoacan | 10.1% |
| Yucatán | 10% |
| Puebla | 10% |
| Tabasco | 9.9% |
| Bajacalifornia | 9.8% |
| Guanajuato | 9.8% |
| Nuevo León | 9.7% |
| San Luis Potosí | 9.6% |
| Zacatecas | 9.5% |
| Sinaloa | 9.2% |
| Colima | 9.2% |
| Querétaro | 9.2% |
| Aguascalientes | 9.1% |
| Baja California Sur | 8.9% |
| Quintana Roo | 8.9% |
| Oaxaca | 8.9% |
| Chiapas | 8.8% |
| Nayarit | 8.8% |
| Ciudad de México | 8.7% |
| Guerrero | 8.6% |
| Campeche | 8.5% |
| Estado de México | 8.4% |
| Morelos | 8.4% |
| Durango | 8.3% |
| Coahuila | 8.1% |
| Chihuahua | 8% |
| Tamaulipas | 8% |
| Veracruz | 7.9% |
| Sonora | 7.7% |
| Tlaxcala | 7.7% |
| Hidalgo | 7.4% |
Ahora, estos datos positivos se habían reflejado en condiciones normales del mercado, donde por lo general la gente que realmente sabe de inversiones y sobre todo de las bursátiles, reconoce que el precio no puede subir exponencialmente como un esquizofrénico o por lo menos no a este ritmo.
Los precios de la vivienda ya reflejan menores ritmos de apreciación, donde según datos del Banco BBVA Bancomer en el 2020 los precios de la vivienda han aumentado tan solo un 7% anual.
Es cierto que el precio del valor de las viviendas sigue en aumento, pero muestra una desaceleración en comparación con el año pasado.
Ahora, es momento de utilizar una lupa, para así identificar en los segmentos cuáles fueron los tipos de inmuebles que más se vendieron en proporción con el mercado en general.
¿Cuál es la proporción de ventas residenciales por segmento y ciudad?
Hemos descubierto que el valor de la vivienda sigue aumentando, pero todo depende del segmento del inmueble y la zona geográfica de México. Aquí les dejaré una tabla ofrecida por Tinsa en un artículo de expansión del 2019 sobre el panorama en cuanto a ventas residenciales en algunas de las principales ciudades de México.
Sé que he llenado su cabeza de información, así que te pido tomes un minuto y analices todo lo comentado hasta ahora, donde los puntos claves son:
- -Hemos tenido un aumento en el valor de la vivienda en los últimos 10 años
- -El 2019 fue la fecha con mayor crecimiento en la historia con 9.1%
- -7% de crecimiento en el 2020
- -Jalisco, Michoacán y Yucatán son los lugares que presentan mayor crecimiento en el país en el valor de la vivienda.
- -Sonora, Tlaxcala e Hidalgo son los lugares que presentan menor crecimiento en el país
- -56% de la ventas residenciales en Jalisco se hicieron en el segmento Popular
- -9.2% de la ventas residenciales en Jalisco se hicieron en el sector Residencial y Residencial plus.
Ahora, si quieren ahondar en la información sobre su respectiva ciudad les invito que tomen su tiempo o guarden este artículo en sus favoritos para revisar la información cuando ustedes lo deseen.
¿Cuánta rentabilidad me puede dar un inmueble anualmente?
Hasta el momento nos hemos enfocado exclusivamente en la parte residencial con lo que se refiere en plusvalía, pero en lo que se refiere a rentabilidad tenemos varios datos que les serán de mucho valor.
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Por una parte, el rendimiento anual promedio que puedes obtener de un inmueble residencial es del 4 al 6% del valor comercial. Mientras que los locales comerciales, bodegas y oficinas varían del 8 al 12% anual, según datos de AMPI.
| Tipo de inmueble | Rentabilidad |
| Casas o departamentos | 4 al 6% |
| Oficinas y Locales Comerciales | 8 al 12% |
| Bodegas | 8 al 12% |
Todo lo anterior puede variar dependiendo de la ubicación, servicios en los alrededores, demanda, seguridad, etc. Por otro lado, en el caso de los locales comerciales y/u oficinas desde el inicio de la pandemia hemos visto gravemente golpeado este segmento, donde las condiciones normales del mercado ya no aplican.
De hecho, se ha sextuplicado el número de rentas de locales comerciales en México, un aumento de casi el 20% según datos del Financiero. Este dato hay que tenerlo muy en mente, ya que si bien en Jalisco se habían volcado los constructores e inversionistas en el desarrollo de centros comerciales y/u oficinas, ahora con la aceleración de la digitalización esto está por cambiar.
Solo en la ciudad de México pasamos de 850 negocios vacantes previos a COVID a 5 mil unidades que se han puesto en arrendamiento en agosto. En Monterrey, el número de locales en renta se incrementó en 24 veces, al pasar de apenas 150 unidades antes del inicio del COVID a 3 mil 615 espacios vacantes en renta en agosto.
En tanto, los locales en reventa en la Ciudad de México pasaron de 150 a mil 200 y en Monterrey de 40 a mil 748, un alza de ocho y 43 veces respectivamente, de acuerdo con la base de datos de la consultora inmobiliaria, 4S Real Estate.
20% de los inquilinos que había antes de la pandemia cerrarán definitivamente o se quedarán sólo con el modelo de venta de comercio electrónico.
(Torres, Ignacio. 2020 4S Real Estate)
Es muy probable que terminada la pandemia los centros comerciales vuelvan a revivir, pero no esperen que todas las marcas tengan presencia como lo tenían antes. De hecho, entre el 15 y 20% de los servicios o marcas que tiene hoy en día, no volverán a ver la luz.
Un panorama que se veía muy alentador ha cambiado drásticamente, pero si no vemos todo lo que está sucediendo no podremos tomar una decisión cabal sobre cuál será nuestro siguiente movimiento en inversiones inmobiliarias.
Para entender esto es importante entender lo que los americanos llaman el “Retail apocalipsis”.
¿Qué es el Retail Apocalipsis y cómo puede afectar la inversión en inmuebles?
Estados Unidos es sinónimo de marketing y bonanza en la parte de adquisición de bienes materiales, sin embargo, desde la aparición del Ecommerce un fenómeno llamado el Retail Apocalipsis se ha empezado a suscitar .
El retail apocalipsis es la denominación que recibe popularmente la tendencia de los últimos años en Estados Unidos de cierre de tiendas y establecimientos físicos, justo al contrario de lo esperable en una época de bonanza económica y confianza de los consumidores: el momento de las grandes aperturas.
Aquellos que hayan tenido la oportunidad de viajar al norte con nuestros vecinos de América podrán haber notado esto. Donde grandes cadenas de tiendas han empezado a cerrar sus puertas, para así enfocar su modelo de negocio a las ventas en línea.
¿Cuánto falta para que México empiece a suceder esto?
Por desgracia México siempre irá varios años atrás en las tendencias en comparación con Estados Unidos, donde había pronosticado que este fenómeno se situaría en unos 5 años, pero la pandemia aceleró este proceso de la noche a la mañana.
Sumando con el cierre de locales comerciales y con el aumento del “home office” (trabajo en casa), es muy probable que en México empecemos a ver un cambio en las tendencias, donde muchas empresas trataran de mudar su modelo de negocio, para así reducir gastos y expandir su alcance a través de la red. Sin embargo, esta adopción no será rápida y me atrevo a decir que será dolorosa para los empresarios mexicanos, ya que muchas empresas carecen de cultura digital.
Razón por la cual empresas como Amazon utilizaran a Jalisco como sede para sus centros de distribución en México. De hecho, aquí una de las grandes oportunidades, donde terrenos y bodegas con ubicaciones estratégicas para centros logísticos será clave para el desarrollo del comercio electrónico y una gran oportunidad para inversión inmobiliaria.
¿Qué podemos esperar en tendencias en inversión inmobiliaria para el 2021?
Creo que el escenario se ha presentado muy interesante para los inversionistas. Por una parte podemos ver un incremento en el valor de los inmuebles en la parte de vivienda y por otro lado, un nivel muy alto de desocupación en locales comerciales y oficinas (las cuales se caracterizaban por su alta rentabilidad para los inversionistas).
Además tenemos un 3er factor que es la nueva tendencia a las ventas en línea, donde el factor logística será clave para poder desarrollar esta área en el país.
Esto nos deja pensando, lo ideal sería buscar invertir en Bodegas y terrenos para centros logísticos, donde incluso podremos optar por la inversión en parques industriales.
Otro factor que se suma es el poder trabajar en línea, donde habrá una nueva tendencia para aquellas profesiones que pueden ejercer su carrera en cualquier parte Geográfica, donde la gente se mudara a lugares paradisíacos para trabajar desde su ordenador.
Profesiones como desarrolladores de software, que son altamente remunerados y pueden trabajar en cualquier parte del mundo, empezarán a mudarse a lugares como playas, bosques, etc. La única condición para que esto suceda es que la zona cuente con una buena conexión de internet.
Ahora, también debemos sumar la victoria política de Biden frente al actual presidente Donald Trump, la cual está suscitando un decremento en el valor del dólar frente al peso. Además de que veremos cambios en las políticas implementadas por el actual mandatario que beneficiaran a las empresas, donde volverán a relocalizar sus puntos de distribución y maquila para así reducir gastos. Aquí México se verá fuertemente favorecido por la inversión extranjera.
Conclusión
El covid ha resultado ser un “cisne negro,” realmente no conocemos el impacto que tendrá en los próximos años. Lo que sí tenemos claro es que muchas cosas que conocemos no volverán a ser como antes.
Los inmuebles no dejarán de usarse, lo que sí pasará es que el uso que tenían se repensara para utilizarse para otras cosas. Lo ideal sería mover nuestro dinero a los tipos de inmuebles que no solo nos den el mejor rendimiento y plusvalía, sino que también se adapten a las nuevas necesidades del mercado.
Algo que debemos tomar en cuenta, es “seguir el dinero” y con esto me refiero buscar a las industrias que salieron favorecidas con la pandemia y ofrecerles estos inmuebles. Por mencionar algunas podemos encontrar empresas de logística, software, salud, ferreterías, limpieza, etc.
Mientras tanto me despido esperando que la información les sea de mucha ayuda para el próximo año.
