Calcular cuánto podría valer en un futuro tu inmueble o saber cuánto podrías recibir anualmente en rentas, es un factor decisivo a la hora de querer comprar una propiedad.
La plusvalía se podría comparar con el Bitcoin, en el sentido en que la gente al no entender el concepto deja pasar oportunidades millonarias, para luego enterarse del gran aumento en el valor en un inmueble con el paso del tiempo. Trayendo consigo remordimientos, enojo e incluso tristeza, por haber dejado pasar una oportunidad que los pudo haber hecho ricos.
¡Continúa leyendo para que esto no te vuelva a pasar!
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¿Qué es plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía inmobiliaria es el incremento del valor de un inmueble a través del tiempo debido a factores externos, como:
- Ubicación
- Infraestructura urbana
- Servicios públicos y privados
- Movilidad Urbana
- Proyección y tendencias
- Mantenimiento y preservación de la vivienda
Sabías qué: Se deprecian 0.8% anual el valor de la construcción, y estas son acumulables hasta 40% del valor inicial de la misma
¿Qué es rendimiento inmobiliario?
Nos referimos por rendimiento inmobiliario, a los ingresos mensuales/anuales de los dueños por concepto de la renta (arrendamiento) de una propiedad o la transferencia de la propiedad a un tercero (ya sea rural o urbano).
Básicamente es el porcentaje que obtienes en un periodo de tiempo al rentar tu inmueble a otra persona.
Que me da más plusvalía ¿Casas o departamentos?
Un tema muy importante sobre la plusvalía es el tipo de inmueble, donde en el artículo “En qué es mejor invertir ¿Casas o departamentos? “ explicamos esto más a fondo. Para que entiendas la diferencia entre un inmueble y otro. Cuando nos referimos a departamentos la plusvalía es muy baja, pero el rendimiento es más alto en proporción al precio de compra.
Mientras que en el caso de las casas la plusvalía es más alta, ya que el valor del inmueble está relacionado al terreno (y en un departamento compras en “aire”), pero el rendimiento es más bajo en proporción al precio de compra.
Una vez entendido esto, vamos viendo a fondo los factores que aumentan o disminuyen el valor de venta del inmueble.
Ubicación
La ubicación es crucial porque determina el nivel socioeconómico de la zona y nos permite hacer predicciones futuras sobre el posible crecimiento de las plusvalías, teniendo en cuenta el tipo de comunidad, los proyectos inmobiliarios actuales y en curso, y las comodidades en la del lugar.
Un ejemplo de esto es vivir en Zapopan, Jalisco. Lugar que ha mostrado tener la mayor apreciación de precios en los últimos años a nivel nacional con un 11% anual.
Comparado con las propiedades viejas y descuidadas de la zona centro de la zona metropolitana de la ciudad. Por esta razón, los desarrolladores y constructores han apostado al desarrollo vertical en estas zonas, con el fin de plusvalizar los proyectos.
Obvio, te dará más una casa que un departamento, pero cuando hablamos de ubicación existen pequeñas excepciones que pueden hacer que los apartamentos despunten como instrumento de inversión, sobre todo si se hacen en estas zonas de alta demanda.
Infraestructura urbana
La infraestructura urbana se refiere a proyectos que brindan apoyo funcional en beneficio de los residentes de la comunidad para brindar bienes y servicios, con el propósito de mejorar los niveles de vida y la calidad, como:
- Redes eléctricas
- sistemas de agua potable
- descarga de aguas pluviales
- telecomunicaciones (telefonía e Internet)
- recolección de basura
- Etc.
En caso de querer saber más sobre ciertas zonas del país o de la ciudad te recomiendo el siguiente sitio web.
Aquí puedes realizar una investigación sobre la infraestructura de la zona, agregando o quitando capas, las cuales te muestran a manera de catálogo el nivel de desarrollo.
Así se ve la aplicación cuando ingresas a hacer modificaciones dentro del mapa
Una vez seleccionado los campos, cerraremos la ventana y podremos observar que nuestro mapa ahora muestra capas con la información solicitada.
Esto puede ayudarte a tomar una mejor decisión a futuro.
Servicios públicos y privados
Si bien en el punto anterior mencionamos algunos servicios públicos apoyados en infraestructura urbana, se debe verificar que estos servicios públicos ya están disponibles, no solo en planificación.
En el desarrollo inmobiliario horizontal o vertical, para contar con servicios públicos se debe contar con un permiso de construcción emitido por la autoridad competente, por lo que nunca estará de más verificarlo.
También existen algunos servicios privados que pueden mejorar el nivel de vida y la calidad, como:
- Centros comerciales
- lugares de entretenimiento (cines, teatros)
- escuelas (con diferentes niveles educativos)
- Hospitales
- Iglesias.
En el artículo de “Cómo elegir el mejor lugar para un inmueble comercial” explicamos el proceso paso a paso para determinar el nivel de desarrollo comercial de la zona. Esto te ayudará a saber con qué servicios cuenta la zona.
Movilidad Urbana
La gente necesita moverse para realizar sus actividades diarias. Lo que significa aprovechar las calles y avenidas, los sistemas de transporte público (camión, metro) y privado (super, Didi, taxis, vehículos propios), y aprovechar parte del día para desplazarse de un lugar a otro. Además de participar en actividades laborales, socializar y recreativas.
Este es el objetivo del transporte urbano. Permitir que las personas se puedan movilizar a lo largo y ancho de la ciudad en periodos menores a 30 minutos.
Te comparto un link sobre la movilidad urbana en México:
Selecciona los filtros del tipo de transporte y ruta. Esto se verá reflejado en el mapa de la ciudad.
Con esta sencilla herramienta te podrás dar una idea de qué tan bien comunicada está la zona.
Proyección y Tendencias
Los municipios y estados han formulado planes de desarrollo urbano a largo plazo y planificado el desarrollo urbano en ellos. A través de estos se puede entender el uso actual y futuro del suelo, los posibles negocios y tipos de casas a construir, los caminos requeridos, y así visualizar cómo será la comunidad, mire el artículo “Las 5 mejores zonas para invertir o vivir en Guadalajara”, que analizamos el desarrollo urbano del área metropolitana de la ciudad.
Además, también considera las tendencias en las estructuras de edificación, que indican el camino a seguir para que la compra de un inmueble pueda garantizar plusvalías.
Te recomendamos utilizar la herramienta de Visor Urbano la cual explicamos a fondo en nuestro artículo de “Cómo elegir el mejor lugar para tu local comercial”, pero este mismo concepto aplica para lo residencial.
Mantenimiento y preservación de la vivienda
Si bien las ganancias de capital están relacionadas principalmente con factores externos, también es importante que los propietarios busquen un mantenimiento continuo para lograr su protección.
Recuerda que la construcción pierde un .8% de su valor año con año, esta es la importancia de tener bien conservado tu inmueble.
Desde la pulverización de techos y paredes, la sustitución de cables y tuberías al final de su vida útil, la impermeabilización y reparación de grietas hasta la limpieza integral, todos estos son aspectos que hay que abordar.
Las casas abandonadas significan gastos adicionales, por lo que el mantenimiento y la reparación son factores que pueden afectar indirectamente las ganancias de capital. Por tanto, como suele decirse, las modificaciones preventivas aportan más valor a la propiedad.
¿Cómo calcular la plusvalía de nuestro inmueble?
Me encantaría decirte que entrando a un sitio web e ingresando unos datos podemos calcular la plusvalía, pero por desgracia esto no es así, ya que esta la marca el mercado.
Si bien los inmuebles en los último años han tenido un aumento de precios, se tiene que entender que la plusvalía:
- No es lineal
- No es constante
- No se saca un promedio
- Y varía de lugar en lugar
Es algo que se tiene que calcular específicamente sobre el inmueble o la zona. Por esta razón es necesario realizar un “Avalúo comercial”.
¿Qué es un avalúo comercial?
El avalúo comercial determina el valor de la propiedad con el cual se puede establecer el precio de compra, venta, o de cualquier tipo de transacción comercial de un inmueble. Con este se determina su valor real en el mercado en un determinado momento (valorcomercial, 2020)
Te recomendamos contratar los servicios de un valuador profesional para lograr esto. De todos modos, te compartimos en la parte de arriba un vídeo de cómo puedes sacar una opinión de valor para tu inmueble, donde además podrás descargar el formato de opinión de valor para realizar el ejercicio por ti solo.
Conclusión
La plusvalía es el aumento del valor de un inmueble con el paso del tiempo por factores externos, como: ubicación, infraestructura urbana, servicios públicos y privados, movilidad urbana, proyección y tendencias, mantenimiento y preservación de la vivienda.
La construcción de una propiedad tiende a depreciarse el .8% anual, por lo cual las labores de mantenimiento son importantes para mantener en buen estado el inmueble. En cuestión de departamentos y casas, los que ofrecen mayor plusvalía son las residencias, pero dan pocos rendimientos.
Mientras que los apartamentos dan baja plusvalía (dependiendo de la zona) y alto rendimientos en proporción el precio de compra.
Para poder obtener calcular la plusvalía del inmueble es necesario hacer un avalúo comercial.
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