¿Cómo puedo exentar o deducir impuestos sobre la venta de mi casa?

Es probable que estés pensando o ya estés en proceso de vender una casa habitación, donde al final del día te gustaría quedarte con todo o la mayoría del dinero en tu bolsillo. Aquí tu puedes exentar o deducir el  impuestos sobre la renta (o ISR), pero para esto deben cumplirse algunas condiciones y contar con algunos documentos para hacerlo. 

Vamos respondiendo la primera pregunta ¿Cómo puedo exentar el impuesto sobre la venta de mi casa? Para hacer esto según el artículo 93 de la ley de hacienda, debes complir con lo siguente:

-Esto solo aplica para personas físicas

–El monto de la venta no exceda 700 mil unidades de inversión (UDIS) o $4’547,623.5 pesos Mexicanos (700 mil x 6.49). En caso de querer ver el valor del UDI el día de hoy hacerlo aquí. 

–Que durante los 3 años anteriores el contribuyente no hubiera enajenado (vendido) otra casa habitación. 

-Comprobar que se vivió en el inmueble. 

En caso de que no se cumplan los criterios anteriores se tendrá que pagar un impuesto sobre la compra venta del inmueble, pero no nos adelantemos. Primero, me gustaría explicar qué se necesita hacer para exentar el impuesto sobre la renta. 

¿Qué  documentación necesito para exentar el ISR de mi casa?

Por una parte ya sabes qué criterios debes cumplir para exentar el ISR, pero ahora es importante conocer la documentación que necesitarás para hacerlo. Esta información le ayudará al SAT a comprobar que tu viviste en el inmueble. 

Estos son los documentos que necesitas para exentar el ISR:

• -Comprobantes fiscales del pago de luz (Descargalo aquí)
  
  
• -Comprobantes fiscales de pago efectuados de teléfono (Descargalo aquí)
  
  
• -Estados de cuenta bancarios
  
  
• -Credencial para votar con domicilio de la casa a vender
  
  

Estos documentos deben o pueden estar al nombre del contribuyente, cónyuge , de sus ascendientes o descendientes en línea recta. 

¿En qué casos puedes deducir el ISR de tu casa?

En caso de no haber cumplido los criterios anteriores para exentar (haberlo hecho en un periodo de 3 años, superar el monto o no ser casa habitación), se podrá deducir algunos conceptos.

Para hacer esto deberás entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los siguientes conceptos: 

• -Costo comprobado de adquisición: Se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril del 2014 con las escritura correspondiente y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario (CFDI) de dicha información. 
  
  
• -Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones:  Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%)
  
  
• -Gastos notariales:  que se comprueban con la factura correspondiente.
  
  
• -Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad que se paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios.
  
  

Es muy importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, de lo contrario no podrás deducir al momento de la venta. Lo más recomendable al tratarse de estos documentos es siempre contar con las facturas en regla y dar a todos los avisos para evitar problemas en el futuro. 

¿Cuánto tengo que pagar de ISR sobre la venta de mi casa?

Hemos visto que se puede exentar el impuesto, que se puede deducir, pero ¿cuánto tendrías que pagar una vez que haz hecho todo lo posible para conservarlo?, bueno de eso trata esta parte del artículo. 

Al tratarse de una enajenación del inmueble se requiere su protocolización ante el notario. La ley del ISR establece que en operaciones consignadas en escrituras pública , el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. 

Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.  Este cálculo se obtiene de dividir la ganancia de la venta entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder 20 años. 

Te daré un ejemplo de esto:

Lo primero que tenemos que hacer es dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de venta.  Ejemplo, si la ganancia de la venta de una casa es de $1’300,000.000 y la persona que vende fue dueña de la misma durante 12 años, la operación se vería así:

• -$1’300,000 (Utilidad) / 12 años = $108,333.33 (Utilidad anual)
  
  

A esta ganancia se le aplica la tarifa anual del ISR (2020), la cual se encuentra en la siguiente tabla:

Siguiendo con nuestro ejemplo deberíamos tomar el 4to valor para seguir con nuestro cálculo, estes es de $8,315.57 (16%). En términos sencillos significa que por cada año que el enajenante tuvo el bien causaría un ISR de $8,315.57, fácil ¿no? 

Ahora, tomando en cuenta que tuvo el inmueble 12 años, hay que multiplicar el ISR anual de $8,315.57 por los 12 años de tenencia, lo que da como resultado el total del ISR que deberá retener el notario en el pago provisional. 

Esto se vería así:

• -$8,315.57 x 12 años= $99,786.84
  
  

¿Qué es el impuesto local?

Adicional a lo anterior,  el notario deberá aplicar y retener al enajenante la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida en la enajenación, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas en la Entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble que se trate. 

Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble. Cuando el pago del 5% exceda el pago provisional determinado por la enajenación del inmueble únicamente se enterara el impuesto determinado en el pago provisional a la Entidad Federativa de que se trate.  (Perez, J.R. 2019) 

Siguiendo con el ejemplo:

• -1’300,000.00 x .05 (5%) = $65,000.00
  
  

Aquí el notario deberá retener y enterar a la Tesorería de la Ciudad la cantidad de $65,000. Adicionalmente, hay un ISR que se debe enterar al SAT por $99,786.84, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $65,000.00 solo se enterara a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad, o sea: 

• -$99,786.84 – $65,000.00 = $34,786.84
  
  

Es decir, una parte va a la Federación y otra al Gobierno Local donde se enajena el inmueble. 

Conclusión

Exentar impuestos es posible mientras seas persona física, no hayas enajenado algún otro inmueble en los 3 años anteriores, que tu operación no supere los 700 mil UDIS y contar con toda la documentación que acredite que viviste en el inmueble.

En caso de no contar con esto siempre podrás deducir el impuesto, pero solo podrás hacerlo por varios conceptos.