Cuanto tiempo tarda en venderse una casa en México

Imaginate poner un anuncio en internet y que tu propiedad se vendiera al día siguiente. Por desgracia aunque los inmuebles sean una excelente inversión, la liquidez que tienen estos no lo es tanto. En caso de que tu requieras dinero lo antes posible ya sea para comprar otra casa, inversión o cualquier otra cosa deberás esperar un tiempo mínimo.

¿Cuánto tiempo tarda en venderse una casa en México?

La pregunta aquí es ¿Cuánto tiempo tarda en venderse una casa en México? Y la respuesta es de 4 a 6 meses en promedio, este tiempo puedo aumentar hasta 2 años en caso de no fijar un precio adecuado, además de un mal proyecto y promoción, según Mario Avilés Barroso, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

Este tiempo puede variar dependiendo de varios factores, como fue lo que sucedió en la Ciudad de México, donde los inmuebles en las zonas más importantes pasaron casi a triplicar su tiempo en venderse. Además de que los tiempos de venta en casas usadas se han ampliado más en algunos nichos, como es el caso de las viviendas de nivel medio. 

Entonces, si tu intención es vender tu inmueble lo antes posible te diremos qué necesitas tener en cuenta para lograrlo. 

1- Documentación del inmueble en orden

Cuando uno quiere poner un inmueble a la venta lo primero que debe tener en cuenta es que la documentación esté en orden. No tienen idea de las historias de terror que hemos conocido a lo largo de los años por falta de esto, donde ha habido casos donde no se puede vender porque la persona no era realmente dueña del inmueble. 

Entonces, para evitar que los trámites legales hagan más lento el proceso te invitamos a que cuentan con:

-Original y copias de escritura pública de la propiedad

-Identificación oficial o carta poder (en caso de no ser el dueño)

-Recibo de predial (Pagos en línea del predial)

-Certificado de libertad de gravamen (Solicitar certificado aquí)

-Contar con el folio real del inmueble (Solicitar Folio aquí)

-Contar recibos de luz, agua y teléfono -Los cuales servirán para exentar impuestos más adelante-

Esta documentación será necesaria a la hora que quieras escriturar la propiedad, por esa razón contar con ella desde el principio te ahorrará mucho tiempo y posibles objeciones por parte del comprador. 

2- Realizar una avaluo u opinión de valor para fijar el mejor precio

Un avalúo es un instrumento realizado por experto para informar a cualquier person al valor de un bien inmueble. Esto te ayudará a fijar un precio realista, atractivo y que no afecte tus intereses para que la propiedad se venda en el menor tiempo.

Un precio por arriba del mercado y tardará años en venderse. Un precio por debajo del mercado y remataras la propiedad. Lo ideal es encontrar un punto medio.

¿Cuándo debes tener un avalúo?

La idea de tener este documento es para facilitar el proceso de venta de una casa o departamento. Este es útil cuando:

-En el proceso de compra

-Para ser acreedor a un crédito hipoterio

-Al asegurar un inmueble (suma asegurada)

-Para fijar el precio de renta

-Determinar el impuesto predial (gravamen)

-Conocer el valor del inmueble en el mercado

-Para sucesiones, donaciones en pago o adjudicaciones

Aquí tienes dos opciones, realizar un avalúo o una opinión de valor, pero ¿cuál es la diferencia?

¿Cuál es la diferencia entre avalúo y una opinión de valor? 

Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.

Mientra que una opinión de valor es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con la opinión personal de un profesional en materia inmobiliaria.

En el primer caso lo hace un perito que le da fe y legalidad al documento, mientras que el segundo lo puede hacer el asesor inmobiliario. Si lo viéramos de manera jerárquica luciría de la siguiente manera.

¿Cuánto cuesta un avaluo? 

En promedio, el avalúo de un inmueble a es del 3 al millar. Aquí te muestro una tabla de precio de los costos según el valor del inmueble:

En caso de querer solicitar un avalúo oficial te dejo el link para que lo hagas.

Aquí está lo interesante, ya que una opinión de valor hecha por un agente inmobiliario es gratis. También existen opiniones de valor hechas por valuadores calificados, las cuales tienen un costo entre $2,800 a $3,500 pesos.

Por ultimo, tenemos Opinión de valor con Análisis residual. Este consiste en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. Costo precio de la opinión de Valor más $1,000.00Este sirve en el caso de un terreno para uso comercial, habitacional, industrial .

En caso de querer solicitar una opinión de valor de tu inmueble te dejamos un link para que lo hagas.

3) Detallar el inmueble para venderse más rápido

Las casas son como las mujeres, cuando se les da mantenimiento estas se ven más jóvenes. Una buena “manita de gato” no hará que el inmueble valga más, pero sí que se venda más rápido.  

Es normal ver que dueños prefieren omitir esto debido a que lo ven como un gasto más que una inversión. Velo de la siguiente manera, supongamos que el inmueble vale 4 millones de pesos mexicanos y tardas en venderlo dos años.  Esto se vería representado así:

-Venta del inmueble: $4’000,000

-Tiempo de la venta: 24 meses

-Ganancia por mes: $166,666

Tú habrás generado $166 mil pesos los últimos 24 meses. Ahora, supongamos que remodelas el inmuebles o le das su mantenimiento. Haciendo que el tiempo de venta sea de 4 a 6 meses, entonces esto se vería representado así:

-Venta del inmueble: $4’000,000

-Tiempo de la venta: 6 meses

-Ganancia por mes: $666,666

La diferencia entre un escenario y otro es de casi 4 veces la utilidad por mes. Ahora, supongamos que repites la fórmula una vez que terminaste de vender la primera casa. Podrías obtener en el paso de 24 meses un total de: 16 millones de pesos o 2 millones 666 mil pesos por mes. 

Digo, aquí entraría otra variable ya que las siguientes ventas no exentaron impuestos, los tiempos entre remodelación y remodelación, etc. Pero lo que quiero aclarar es que en un escenario utópico el tiempo es más importante que el precio. 

4) Darle limpieza y mantenimiento periódicamente

Este punto va muy de la mano del anterior, pero también es común ver propiedades sucias y descuidadas. Ahora haré la comparación con agencias de autos, donde si alguna vez has comprado un auto ¿cuándo te lo han mostrado sucio? ¡NUNCA! 

Esta regla debe aplicar igual en tu inmueble. Una casa o departamento sucio se ve más viejo, además de que a nivel cerebral causa repulsión y desagrado. 

Contrata a una persona que vaya cada mes a  hacer la limpieza, esto te puede costar $300 pesos a lo mucho. También, en caso de contar con un jardín contrata a alguien para que vaya a regar y cortar las plantas. No queremos que el inmueble parezca del set de “Jurassic park” o ¿si?

Mantén esto en orden y verás como el inmueble se venderá más rápido. 

5) Que la propiedad esté bien iluminada

A menos de que estés vendiendo un calabozo la obscuridad no es un buen elemento para las ventas. Procura que la casa se encuentre bien iluminada.

Antes de que los prospectos acudan a conocer el inmueble procura abrir todas las ventanas y cortinas, para así proveer de iluminación natural al inmueble. También puede citarlos en horarios que el sol es más propicio para iluminar el inmueble. 

He descubierto que el mejor horario para tener una iluminación natural encaja con lo que los fotógrafos llaman “The golden hour” o la hora dorada. Este momento del día es cuando la iluminación es perfecta para una fotografía, si tienes dudas esta se da un par de hora después del amanecer y una hora antes de la puesta del sol.  Si quieres consultar según la fecha del año en que hora se da este momento puedes ingresar al siguiente link y consultar la información. 

6) Una buena promoción del inmueble

Tenemos los aspectos básicos para que tu propiedad se venda en tiempo record, pero como dijimos al principio existen dos razones por la cual una casa no se vende y estos son: un precio alto y una mala promoción. 

Independientemente si piensas trabajar o no con una inmobiliaria debes tener en cuenta los siguientes elementos:

-Tomar buenas fotografías del inmueble (Aquí un like de 10 consejos para tomar fotos impresionantes en bienes raíces)

-Crea un vídeo promocional del inmueble

-Sube la información a varios portales inmobiliarios

-Crea una ficha técnica del inmueble altamente detallada

-Agrega una lona o letrero al inmueble

-Responde al momento cada llamada y correo entrante de los interesados

-Crea recorridos virtuales del inmueble

-Envía la información a todos tus conocidos por correo y redes sociales

-Paga publicidad en Google y Facebook

-Realiza guardias del inmueble los fines de semana

Esta es una lista de las actividades que por lo general hacen los asesores de bienes raíces. En caso de contar con el tiempo puedes hacerlo tu mismo, pero si todo esto te parece abrumador y aún así no sabes si vale la pena o no contratar a una inmobiliaria te explicaremos más a fondo. 

7) Contratar o no a una inmobiliaria

Tratare de ser lo más imparcial con este tópico, así que fungire como el abogado del diablo. Primero te explicare por qué no contratar a una inmobiliaria y después te diré por qué si hacerlo. 

¿Por qué no contratar a una inmobiliaria? 

El negocio de los bienes raíces es tan bueno que se ha prostituido mucho. Una de las principales diferencias entre Estados Unidos y México, es que nuestros vecinos del norte hacen obligatorio contar con una licenci para poder ejercer como agentes inmobiliarios, mientras que en México lo puede hacer cualquier hijo de vecina. 

Hoy en día existen más de 616 inmobiliarias registradas formalmente ¿cuántos vendedores habrá informales? Esto hace que muchos por pelearse las propiedades te prometen lo imposible, haciendo que pierdas tu valioso tiempo. 

Así que estas son algunas de las razones de por qué no contratar a una inmobiliaria:

1- Son coyotes o inmobiliarias informales

2- No cuentan con una amplia red de contactos

3- No invierten en publicidad pagada

4- No responden las llamadas a tiempo

5- No te presentan un plan de promoción 

6- Se fijan más en sus intereses en en los tuyos

Es normal que este tipo de inmobiliarias se acerque a ti asegurandote que ya tiene un cliente, pero solo necesitas firmar un contrato de exclusividad con ellos. Esto lo hacen a manera de estrategia  para asegurar el inmueble. Recuerda un buen agente velará por tus intereses antes que los suyo. 

¿Por qué contratar a una inmobiliaria? 

Trabajar con una inmobiliaria seria es una decisión importante, ya que ellos no solo serán los responsables de vender tu propiedad, sino de asegurarse de que se haga en las mejores condiciones. No queremos que seas víctima de un fraude o algo por el estilo ¿o si? 

Esta institución debe ser seria y debe conocer las tendencias del mercado, estar ampliamente informada y con una red de contactos extensa. Puedes identificar este tipo de inmobiliarias cuando antes de firmar un contrato te piden los dos primeros puntos de este artículo. 

Aquí te daré una lista de lo que te tienes que fijar a la hora de elegir una inmobiliaria:

-Se encuentra dada de alta en AMPI

– Cuenta con un sitio web para promocionar las propiedades

– Tiene publicidad pagada

– Cuenta con tecnologías de publicidad avanzadas (Drones o Realidad virtual)

– Tiene una amplia red de contactos con inmobiliarias y prospectos

-Generan contenido para atraer prospectos y clientes

-Tienen relaciones estratégicas con fiscalistas, abogados, notarías, contratistas, mueblerías, etc.

-Entregan reporte sobre lo que ha sucedido con tu inmueble

Elegir la inmobiliaria correcta debe ser una decisión de vida. No lo digo por decir, hemos tenido clientes que llevamos trabajando años con ellos. Dicen que tener un doctor de cabecera es importante, pero tener un agente inmobiliario es igual de importante si quieres expandir tu riqueza. 

En caso de que quieras elegir una inmobiliaria seria para trabajar te invito ingreses al siguiente link y lo hagas.

Conclusión

El tiempo en que tarde en venderse un inmueble puede variar dependiendo de varios factores, pero en promedio tarda de 4 a 6 meses en el mejor de los escenarios. Es importante contar con toda la documentación, un precio de venta y estrategia de promoción adecuada para que la casa se venda lo antes posible. 

En caso de que quieras trabajar con una inmobiliaria procura que esta sea seria y hasta de buenos aliados de aquí en adelante. 

Mientras tanto te invito a que agregues en los comentario cualquier duda que tengas.