Comprar una casa o departamento para invertir es muy diferente que para vivir. Habrá elementos a considerar en la elección que se parezcan, como: la zona, comercios alrededor y precio; pero cuando hablamos de inversiones tenemos que verlo como un negocio.
La diferencia principal de comprar un inmueble para invertir que para vivir es el hecho de que, buscamos obtener la mayor rentabilidad de nuestro dinero, mientras que comprar para vivir solo genera pasivos. En otras palabras, buscamos que la propiedad que adquiramos tenga alta plusvalía, buena rentabilidad y sea atractiva para los inquilinos/compradores.
Para entender más del tema es importante analizar todas las diferencias, para así enfocarnos en aquellas características que hacen que un inmueble se vuelva una gran inversión.
¿Qué es una residencia principal?
Una residencia principal es simplemente la casa en la que vives. Si vives en varias casas, entonces es la casa en la que vives la mayor parte del año. Si se acaba de comprar una residencia principal.
En caso de vender recuerda que comprobar que viviste en el inmueble te da ventajas fiscales exentando el ISR. La exención cubre a propiedades que generen ganancias hasta por 700,000 UDIS (unos 4 millones, 376 mil pesos mexicanos) por cada uno de los vendedores (en caso de que haya varios). Esto se acredita con los siguientes documentos:
- Comprobante de luz
- Recibo telefónico
- Estados de cuenta bancarios
- Identificación oficial con dirección del domicilio del inmueble que se desea vender
- Solo se puede exentar 1 vez cada 3 años
- Los documentos pueden estar al nombre del Cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea directa.
Artículo sugerido: ¿Cómo exentar el ISR en el 2021?
¿Qué es un inmueble como inversión?
En términos generales, los bienes raíces de inversión son propiedades en las que no vives y se utilizan para generar ganancias a través de rentarlos o la apreciación de su valor a lo largo del tiempo. Comprar una propiedad como inversión puede calificar para deducir impuestos, especialmente si la propiedad se utiliza como alquiler. A la hora de alquilar, puede solicitar gastos de:
- Mantenimiento
- Gestión
- Limpieza
- Suministros
- Seguros
En qué invertir ¿Casa o departamento?
Tenemos un artículo que analiza a fondo las ventajas y desventajas de comprar una casa o departamento para invertir, pero a groso modo podemos decir que:
Un departamento tiene menor costo de adquisición que una casa, genera mayor rendimiento, pero menor plusvalía. Mientras que una residencia suele costar más, tener rendimientos bajos, pero una alta plusvalía, ya que su valor está relacionado con el terreno.
Los departamentos son ideales para nuevos inversionistas que aún no tienen mucho capital, pero les gustaría poner a trabajar su dinero.
Artículo sugerido: Que que invertir ¿Casa o departamento?
Diferencias al elegir inmueble para invertir que para vivir
Aquí les dejo una tabla comparativa de que es lo que deberías considerar en cada una de nuestras opciones, donde solicitar la asistencia de un agente inmobiliario es de suma importancia en la parte de las inversiones.
Por desgracia muchos de los agentes en México no tienen la especialización, ni la vocación en inmuebles, ya que a diferencia de Estados Unidos aquí no existen licencias o una institución que regule la especialización de los asesores inmobiliarios, razón por la cual hay muchos “coyotes” o “pseudo agentes”, que más bien son vendedores y solo velan por sus intereses personales.
| Para invertir | Para vivir | |
| Tipo de propiedad | ¿En qué tipo de inmueble deseas invertir? Te gustaría una casa, un departamento o un Townhouse. Aquí debe elegir un inmueble que se adapta a las necesidades de los inquilinos y compradores ¿Sabés qué están buscando? | ¿Dónde te gustaría vivir? Eres del tipo que prefiere tener jardín como es una casa o la ubicación es más importante, pero a un precio accesible como son los departamentos. |
| ¿Dónde encontrar inmuebles? | Puedes utilizar sitios en internet como, inmuebles24, Lamudi, Viva anuncias, etc. Aquí es muy recomendable utilizar el acompañamiento de un agente inmobiliario que realmente sepa de inversiones y no solo quiera vender. | Puedes utilizar los sitios web mencionados anteriormente. Además de usar agentes inmobiliarios, sin embargo, su especialización en inversiones no es necesaria. |
| Ubicación | ¿Qué zona es atractiva para los inquilinos? Esto puede atraer o repeler a los clientes. Es importante buscar zonas cercanas a las áreas de trabajo. Tengan acceso a escuelas, así como a todos los servicios y entretenimiento. En caso de rentar para el mercado vacacional, debes considerar atracciones turísticas alrededor. | ¿Dónde quieres tu casa? Te gustaría dentro de la ciudad o a las afueras. Es más una decisión personal. |
| Construcción | Es importante que el inmueble se vea en buen estado, contemplando amenidades que los inquilinos consideren valiosa, cómo: Estacionamientos, tamaño de las habitaciones,roof garden, bodega, gimnasio, distribución del proyecto, etc. | Aquí debes contemplar aquellos elementos que son valiosos para ti. |
| Crédito | ¿Cuánto te van a prestar? Saber cuánto te van a prestar afecta con el inmueble puedes comprar. Además dependiendo de la taza del crédito serán los intereses que pagarás. Por eso es importante enfocarnos en tener un buen score de crédito, para bajar los pagos y así tener mejor rentabilidad de nuestra inversión. | Si bien todo lo anterior afecta en este punto, al no tener el factor rentabilidad podemos aventurarnos a adquirir una taza que no nos convenga tanto, pero que nos permita comprar el inmueble de nuestros sueños. |
| Promoción | Debes considerar tu estrategia de marketing y ventas, ya sea para rentar o para vender el inmueble. En este caso contratar una inmobiliaria es buena idea, considerando que deberás pagar un 5% de comisión en la venta y un mes de renta, en el caso de alquilar la casa. | Esto no es necesario |
Factor financiero
Los números deben darse para que nuestra inversión sea rentable. De nada sirve tener un inmueble que nos genere un rendimiento anual del 4%, pero los intereses son del 10.70% anual. Por esta razón tener un score de crédito positivo deberá ser una de tus metas.
Score de crédito para comprar casa
| Puntaje | Calificación | Descripción |
| Menos de 599 | Baja | Las personas que se encuentran aquí no han pagado y tienen una o varias deudas. Las instituciones de crédito le ofrecerán productos financieros muy caros o simplemente no se los darán. |
| 600 a 759 | Regular | Tienen algún retraso, pero podrían recuperarse. Aún así, si te encuentras en esta posición tendrás tasas de interés más altas porque existe riesgo de impago, lo ideal es mejorar. |
| 760 o más | Buena | En este punto estás al corriente con tus pagos y no tienes deudas ni atrasos. Las financieras te ven como un cliente potencial y los intereses de tus créditos serán más bajos. |
¿Cómo conocer mi score de crédito?
Mi Score es un instrumento que te permite conocer la puntuación de tu comportamiento crediticio. Te muestra los factores que influyen en tu resultado y recomendaciones para mejorarlo y poder obtener mejores créditos.
En México, 7 de cada 10 personas (72.3%) desconoce cuál es su historial crediticio y, sólo el 27.7% ha solicitado su reporte
(Círculo de crédito, 2021)
El costo es de $58.00 pesos y es necesario que obtengas primero un Reporte de Crédito Especial.
La consulta de buro de crédito es gratuita 1 vez cada 12 meses.
Prestamos e hipotecas
Ahora que conoces un poco sobre el score de crédito es importante saber algo sobre el destino del préstamo. Esto no se platica mucho abiertamente así que lo que sabrán el día de hoy es oro.
Para financiar la propiedad, diríjase a su asesor o consultor hipotecario, para obtener una aprobación previa para un préstamo o una hipoteca. Esto determinará cuánto puede pedir prestado y cuánto puedes pagar.
Los préstamos para residencias principales tienden a tener tasas de interés más bajas que los de alquiler. También tienen tasas hipotecarias más bajas. Por lo general las propiedades para alquilar (inversión) requieren enganche más grandes.
Cerrando el trato
Como se dice, en las inversiones se gana cuando se compra no cuando se vende. Recuerda tus objetivos financieros, obteniendo buenos rendimientos y una alta plusvalía. Haz una propuesta realista que empate con tus intereses. En caso de que la operación no vaya como lo planeado no te estreses y considera comprar aquellos inmuebles que se acomodan más con tus objetivos.
No temas rechazar un trato que no se ajuste a tu proyecto financiero y de inversión por miedo a perderlo. Siempre hay opciones en los inmuebles.
Recuerda antes de firmar cualquier contrato volver hacer una revisión del inmueble para que todo se encuentre tal como lo prometido. Una vez firmado el contrato ya no podrás hacer reclamaciones (solo si tiene garantía) o renegociaciones con tu banco o entidad financiera.
Artículo sugerido: ¿Qué es un contrato de compra venta?
Conclusión
Comprar para invertir que para vivir es muy diferente. No trates de combinar un concepto con el otro a la hora de adquirir un inmueble, esto te puede meter en problemas. De ser necesario acércate a un agente inmobiliario que sea experto en inversiones, ya que existen muchos que solo son vendedores y no les interesa tu patrimonio como tal.
En caso de querer saber más información sobre el tema te invitamos a que descargues gratis nuestro E-book sobre como comprar inmuebles con crédito hipotecario. O regístrate a nuestro Webinar semanal donde contestamos preguntas sobre el tema.
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