Invertir en una casa o en un departamento ¿Qué es mejor?

Invertir en una casa o en un departamento ¿Que es mejor? Seguramente te encuentras entre la decisión de comprar una casa o un departamento y no sabes cuáles son sus respectivas ventajas y desventajas. Algunos novatos, amigos y familiares te dirán, todo depende de tus necesidades, pero esto no es completamente cierto, ya que si lo vemos con ojos de inversionista no es lo mismo.

De entrada una de las diferencias primordiales que encontramos entre comprar una residencia a un apartamento es que: Las casas no nos ofrecen un alto rendimiento, pero su plusvalía aumenta considerablemente a lo largo del tiempo; mientras que los departamentos nos dan un mejor rendimiento, pero su plusvalía no tiene tanta apreciación. 

Será mejor que nos adentremos en el tema para explicar esto a fondo y al final puedas tomar la mejor decisión para ti ¿Te parece bien?

Invertir en una casa

Ventajas:

Mayor plusvalía a largo plazo

Las casas generalmente proporcionan una mayor plusvalía a largo plazo en comparación a los apartamentos, debido a que la tierra a menudo se revaloriza con el tiempo y las casas tienen más relación con el terreno que los apartamentos (lo cuales compras en aire). Sin embargo, es importante señalar que no siempre es así. Por ejemplo, un terreno ubicado en el interior de Valle Imperial no puede ser más valioso que la superficie de un loft en LandMark o Andares. Por eso, siempre es importante tener en cuenta la ubicación geográfica y las condiciones del mercado al invertir.

¿Qué es plusvalía?

Aumento del valor de una cosa, especialmente un bien inmueble, por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en ella.

Oportunidades de hacer renovaciones o subdivisiones en tu inversión

Si eres el único dueño de la casa, ya que controlas el 100% de la propiedad, puedes seguir realizando mejoras estratégicas para incrementar su valor. Por ejemplo, puede mejorar tu casa o subdividir tu terreno a través de renovaciones (siempre que obtengan la aprobación del ayuntamiento), sin requerir el permiso de las personas jurídicas u otros residentes como es en una torre de departamentos. 

Rentas a largo plazo

La vivienda puede atraer inquilinos confiables, como familias y parejas profesionales, que desean permanecer en una determinada zona para vivir a largo plazo, ya sea por su trabajo, escuela y/o familia. 

También hay otro tipo de inquilinos dueños de mascotas que pueden optar por alquilar una casa porque esto se adapta más a sus perrihijo, una mercado que no podemos perder de vista, ya que las nuevas parejas están retrasando u optando por no tener hijos, donde incluso en el 2017 pudimos ver que el negocio de la comida para mascotas vale el doble que el de alimentos para bebés, donde el mercado de comida para animales alcanzó los 2 mil 78 millones de USD. 

Por el contrario, las reglas y regulaciones de las torres de departamentos pueden restringir o limitar a los propietarios tener mascotas. Un dato interesante es que estudios han demostrado que el período de alquiler promedio para los dueños de mascotas es más largo.

Contras:

Precio

En comparación con los apartamentos que se encuentran en la misma zona, el precio de compra de una casa suele ser más alto. Para ciertos compradores (incluidos los inversores inmobiliarios principiantes o cualquiera que busque diversificar su cartera de inversiones), esto puede actuar como un impedimento de compra. 

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Rendimientos más bajo

El rendimiento de la renta se representa por la cantidad de dinero que genera un bienes raíces en comparación con el precio de compra, expresada como un porcentaje. Es una herramienta valiosa para calcular el retorno de la inversión (ROI).

Según el saber de la industria, aunque las casas suelen generar mayor plusvalía, el rendimiento del alquiler de las casas puede ser menor que el de los apartamentos. Por lo tanto, si necesita ingresos por alquiler para generar flujo de efectivo, es posible que la vivienda no sea la mejor opción.

¿Cómo calcular el rendimiento de inversión inmobiliaria?

Debido a la creciente demanda de inmuebles para uso residencial e incluso corporativo, la compra de inmuebles para alquilar mensual es una de las opciones más rentables para generar ingresos continuos; y la industria inmobiliaria sigue siendo asequible.

Una vez teniendo el promedio de renta mensual de un inmueble, será posible calcular su rendimiento con la siguiente operación. En la práctica, para obtener un dato más exacto, se deben tomar en cuenta los gastos adicionales que se han realizado sobre la propiedad:

Hagamos un ejemplo simple: 

Tu inmueble tuvo una inversión de $1,500,000 y genera ingresos por renta en un año de $120,000 y los gastos de mantenimiento fueron de $35,000. Por lo tanto, la operación quedaría de la siguiente manera:

($120,000 – $35,000 / $1,500,000) x 100 = rentabilidad del 5.6%

(Inmobiliamx, 2020)

Costos más elevados de mantenimiento y reparaciones

Al ser el único dueño del inmueble los costos de mantenimiento y reparación son más elevados que en una torre de departamentos, donde aquí los gastos de las áreas comunes se suelen dividir entre los demás dueños. En caso de que en una casa quieras contratar algún tipo de seguro o plan de mantenimiento con alguna empresa, este gasto irá íntegro a tu bolsillo. 

Invertir en un Departamento

Los apartamentos son una opción atractiva para los inversores, ya que suelen ser más accesibles que las casas. Sin embargo, hay muchos factores a tener en cuenta a la hora de comprar un apartamento.

Ventajas:

Una opción accesible 

Si está buscando vivienda, los apartamentos pueden proporcionar una opción accesible, sobre todo en zonas de la ciudad con altos costos. Un gasto más bajo también puede traerle menos riesgo y más opciones de inversión.

Demanda y oferta

Los hogares de una o dos personas generalmente se están volviendo más comunes en México. En el marco de la conmemoración del “Día Internacional de las familias”, las familias y los hogares en México han sufrido modificaciones en su conformación, funciones y el tipo de relaciones que establecen sus integrantes, derivadas de los cambios demográficos y en correspondencia con las tendencias mundiales.

En 2020, de acuerdo con las Proyecciones de la Población de México y de las Entidades Federativas, 2016-2050, en el país residen 127.8 millones de personas, de las cuales 20.6% por ciento son niños y niñas menores de 12 años, 30.7% por ciento son personas jóvenes de 12 a 29 años, 37.4% por ciento son personas adultas de 30 a 59 años y 11.3% por ciento son personas de 60 años y más.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2018 (ENIGH) en México hay 34,744,818 hogares, de estos, 28.7% por ciento encabezados por mujeres y 71.3% por ciento por hombres. El tamaño promedio del hogar es de 3.6 personas, en estos la edad promedio de la jefa o jefe alcanza los 49.8 años. (Gobierno de México, 2020)

Los hogares familiares representaron el 88,1% del total de hogares del país. La mayoría son nucleados (71,3%), es decir, están formados por parejas con o sin hijos o solo padres o madres (denominados padres solteros). El 27,9% son familias numerosas con núcleo familiar y familias monoparentales fusionadas, pero también existen residencias de otros familiares, como tíos / primos, primos / primos, hermanos / hermanas, suegros / parejas, etc .; finalmente, El 0,8% de las familias son Familia Integral, es decir, una familia integral compuesta por familia nuclear o familia extensa y personas que no tienen nada que ver con el jefe de hogar.

Mantenimiento y costos de reparación

La mayor ventaja de ser propietario de un apartamento es que todos en el edificio o complejo comparten el costo del mantenimiento y conservación en forma de título de propiedad. Las asamblea de propietarios, también conocidas como entidades legales, son áreas públicas que administran y mantienen los derechos de la propiedad. Pagar tarifas anuales y tarifas especiales (también llamadas gravámenes especiales), como las tarifas de la empresa, puede facilitar la administración de su propiedad. 

Sin embargo, hay algunos gastos que no se pueden pagar a través de las tarifas de la empresa, como el seguro, las tarifas del ayuntamiento, el mantenimiento, las reparaciones y las mejoras a la propiedad privada.

Posibilidad de comprar muchos activos

Dependiendo de tu presupuesto, puedes comprar dos apartamentos al mismo precio que el de una casa. Esto puede proporcionarle mayores ingresos por rentas, flexibilidad futura y menor riesgo, al mismo tiempo que diversifica tu cartera de inversiones.

Contras:

Valor más bajo del terreno

En términos generales, los departamentos poseen una proporción mucho menor de terreno, lo que significa que por lo general no pueden proporcionar mucha plusvalìa como las casas. 

Si esperas unos años para vender, notarás que no obtendrás las mismas utilidades que en una casa; sin embargo, la rentabilidad a largo plazo de cualquier propiedad también se ve afectada por muchos otros factores más amplios, como la ubicación, inmuebles similares, las tendencias del mercado, las condiciones y las características de la propiedad.

Mantenimiento y reparaciones

Puedes notar que esto se menciona en los pros y los contras, ya que ambos pueden considerarse. Si bien el pago de tarifas continuas elimina tener que organizar y pagar algunas reparaciones no planificadas, también puede ser un desembolso continuo costoso. Esto es especialmente cierto si la torre incluye otras amenidades, como: gimnasios, saunas, canchas de tenis y piscinas.

Falta de control en modificaciones

La mayoría de los apartamentos forman parte de una asociación de dueños, por lo que si desea realizar cambios o remodelaciones, debe obtener el permiso de la asamblea general. La falta de control limitará las restricciones para maximizar el uso y el valor de la propiedad.

Construcción de desarrollos cercanos

La cantidad de apartamentos y unidades en un área puede aumentar significativamente en unos pocos años. Si posee un apartamento en un área con exceso de oferta, puede reducir los rendimientos de alquiler, la demanda de los inquilinos y el crecimiento del capital.

Conclusión:

Con respecto a las inversiones inmobiliarias a la hora de comprar una casa o un departamento hay muchas cosas que considerar. Primero que nada es que las residencias nos ofrecen mayor plusvalía, pero un bajo rendimiento en porcentaje al valor total de la propiedad a la hora de comprarla. Mientras que los apartamentos son más accesibles ya que al costar menos es más fácil poder comprar uno en zonas de alta demanda de vivienda, sin embargo, ofrecen baja plusvalía a lo largo del tiempo ya que no cuentan con mucho terreno, pero da mejores rentas en comparación de las casas. Lo cual lo hace excelente si requieres de un flujo constante de capital a tu bolsillo.

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